Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, một số chủ đầu tư cho rằng nghị định 30/2021/NĐ-CP gây khó khăn, ách tắc các dự án nhà ở thương mại tuy nhiên đại diện ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng khẳng định không có chuyện nghị định gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp.
Chúng ta tìm hiểu qua Nghị định số 30/2021/NĐ-CP tại đây
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: tất cả các dự án đều tắc
Theo lãnh đạo một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM, trước đây việc đầu tư dự án trên đất không hoàn toàn là đất ở bị vướng, sau này luật Đầu tư sửa đổi cho phép doanh nghiệp có đất ở và các loại đất khác sẽ được triển khai dự án.
Cụ thể tại khoản 4 điều 29 của luật Đầu tư quy định rõ 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư:
Thứ nhất là đất sạch do nhà nước quản lý sẽ đấu giá.
Thứ hai đất chưa sạch mà phải giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất thì phải đấu thầu.
Thứ ba là nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp đã được giao, được công nhận rồi sẽ được chỉ định đầu tư.
Phải là đất ở hoàn toàn hoặc có một vài mét vuông đất ở thì có thể làm được. Trong khi hiện nay đa số là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh nên gần như tất cả các dự án mới bị tắc
Điểm mới nghị định 30/2021: hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, Nghị định 30 còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Có 4 điểm mới được sửa đổi đáng ghi nhận gồm: các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở; quản lý nhà ở mà nổi bật là phí bảo trì; quản lý việc bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước và thủ tục hành chính. Khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư sẽ được làm rõ và đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước.
Tại Nghị định 30 quy định rất rõ về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở.
Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường như: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.
Khi đó, trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Như vậy, không phải cứ là nhà đầu tư đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng cần bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” cũng được chấp thuận chủ trương đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Về quan điểm này, ông Khởi phân tích, theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Luật Nhà ở.
Ngay như Luật Đầu tư 2020 cũng đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về việc phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.
Như vậy, trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30 đã rất rõ ràng khi quy định về 3 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Trong 3 trường hợp này, trường hợp thứ 2 đã bổ sung thêm theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.
Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020, kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.
Bởi Điều 118 của Luật Đất đai 2013 đã quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, ông Khởi phân tích.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại.
Nếu bỏ quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản, mất cân đối cung cầu.