Theo quy định Bộ luật dân sự thì nhà đất có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng là hình thức sở hữu chung theo phần trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.
Những người có chung quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Thông tin mua bán nhà đất sổ hồng chung cần lưu ý
Tuy nhiên theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai thì: “Nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Đồng thời khi mua bán nhà đất, mặc dù pháp luật công nhận những chủ sở hữu chung có quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, nhưng khi một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Theo đó, trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Như vậy, chủ sở hữu chỉ có thể bán nhà khi được sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại, việc này tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp khi có sự bất hòa giữa các đồng sở hữu dẫn đến chủ sở hữu không thể thực hiện các thủ tục mua bán theo đúng quy định pháp luật.
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Tính pháp lý của loại sổ hồng chung này
– Pháp luật vẫn công nhận đây là loại sổ hồng, có giá trị như sổ hồng riêng. Thế nhưng khi giao dịch mua bán, vay mượn thì bạn có thể sẽ gặp phải những khó khăn nhất định.
– Khi mua Đất hoặc Nhà ở sổ hồng đồng sở hữu (sổ chung), chủ sẽ được cấp 1 tờ sổ riêng biệt có giá trị giống cuốn sổ duy nhất. Điều khác biệt ở đây là cuốn sổ của người nào thì sẽ đứng tên của người đó. Trong cuốn sổ thể hiện tổng diện tích sử dụng bao nhiêu giữa các bên mua bán thỏa thuận với nhau.
Ưu & Nhược điểm của sổ hồng chung
Ưu điểm:
– Phù hợp cho những người có thu nhập thấp mà vẫn muốn sở hữu một mái ấm gia đình thì đây có lẽ là lựa chọn tốt hơn ở nhà trọ.
– Vẫn được nhà nước công nhận, vẫn được mua bán sang tên bình thường
Nhược điểm:
– Sổ này sẽ xảy ra trường hợp đó là bạn sẽ được sở hữu riêng 1 cuốn sổ hồng mang tên của bạn nhưng sẽ có dòng ghi chú phía dưới là: Cùng sử dụng chung với….
– Khi vay ngân hàng đa số là sẽ không được chấp thuận.
– Khi mua bán hay làm gì cũng cần có sự đồng thuận của người chung sổ.
Một số trường hợp sổ chung tham khảo
Xin chào luật sư ! Xin cho tôi hỏi vấn đề sau: Tôi định mua 1 căn nhà trên đường Phan Văn Hớn – Quận 12 – TP.HCM. Diện tích 3,5*13,7 nhưng sổ hồng chung. Tôi rất sợ có rắc rối và tranh chấp về sau. Mua vậy thì có gì chứng minh tài sản đó là của tôi không? Tôi nên lưu ý gì khi mua ? Tôi có tham khảo thông tin về điều kiện tách thửa nhưng chưa hiểu rõ lắm.
. Nếu tôi mua luôn 1 căn nhà liền kề bên cạnh cũng diện tích 3,5*13,7 thì tôi có thể xin làm sổ 2 căn chung được không? Mong nhận được sự tư vấn từ luật sư Tôi xin chân thành cảm ơn
Người gửi: V.T
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nội dung phân tích:
Được biết, hiện nay bạn đang có nhu cầu mua nhà nhưng gặp rắc rối về thủ tục sổ hồng, chúng tôi dựa trên thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, trong trường hợp của bạn muốn mua căn nhà này nhưng sổ hồng chung, nếu bạn mua như vậy thì quyền định đoạt tài sản chung sẽ được quy định tại Điều 223 BLDS 2005 về định đoạt tài sản chung như sau:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.”
Như vậy, nếu bạn muốn mua mảnh đất này thì bên bán cho bạn mảnh đất thuộc quyền sở hữu của họ thì trước hết họ phải thông báo việc bán và các điều kiện bán cho các đồng sở hữu còn lại. Trong thời hạn ba tháng kể từ ngày nhận được thông báo mà các đồng sở hữu không mua thì người đó mới có quyền bán cho bạn. Nhận thấy, rủi ro bạn có thể gặp phải đó là trong khoảng thời gian ba tháng trên nếu có một trong các đồng sở hữu mua thì đương nhiên bạn sẽ mất quyền nhận chuyển nhượng của mình.khi bạn mua mảnh đất này nhưng lại có chung sổ hồng thì bạn vẫn có quyền đối với tài sản chung này, bạn có quyền định đoạt đối với mảnh đất . để hạn chế rủi ro bạn cần lưu ý sau:
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện việc tách thửa và đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó bạn và bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thông báo gửi cho các đồng sở hữu khác, sau thời gian ba tháng kể từ ngày thông báo nếu các đồng sở hữu không mua thì bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Bạn và bên nhận chuyển nhượng làm hợp đồng đặt cọc trong đó có ghi nhận nghĩa vụ phạt cọc nếu bên chuyển nhượng không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Thứ hai, Nếu bạn mua luôn 1 căn nhà liền kề bên cạnh cũng diện tích 3,5*13,7 thì bạn có thể xin làm sổ 2 căn chung được. Vì đó là yêu cầu và mong muốn của bạn nhưng phải thỏa mãn hai nhà này phải liền kề với nhau không có các trường hợp tranh chấp khác. Để thực hiện làm chung sổ hồng thì bạn thủ tục hợp hai mảnh đất mua lại theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Sau khi làm thủ tục hợp thửa thì bạn xin cấp giấy chứng nhận cho thửa đất của mình.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Nội dung theo luatminhkhue và một số trang luật khác được tham khảo.